「できるだけコストを抑えて収益性の高い投資物件を建てたい」
そうお考えのオーナー様が、まず気になるのが「建築コストの安い木造で4階建ては可能かどうか」という点ではないでしょうか。
結論からお伝えすると、木造での4階建ては法律上可能です。しかし、実際には4階建ての場合、「耐火構造」にしなければならないという制約があり、想定以上のコストがかかるケースが少なくありません。
本記事では、収益性の高い投資用物件の建築を検討するオーナー様に向けて、木造4階建てが注目される理由から、耐火構造にともなう追加コストの詳細、さらにコストを抑えながら収益性を高める代替案まで解説します。
都心部でコストパフォーマンスに優れた4階建てを建てたいとお考えのオーナー様にとって、収益最大化のヒントとなる内容ですので、ぜひ最後までご覧ください。
なお本記事は、狭小地での投資用物件の設計に豊富な経験をもつ一級建築士の監修のもとお届けしています。
【監修者】
株式会社クリアデザイン
代表取締役
一級建築士 佐藤 洋輔
オーナー様の夢を形にする建築パートナーとして
店舗工事の企画・設計・施工・コンサルティングや
投資用物件の内装・外装工事の企画・設計・施工を一貫して行っております。
木造4階建てアパートは可能！木造が注目される3つの理由
都市部を中心に、「木造4階建てアパート」に注目が集まっています。
その背景には、次のような要因があります。
- 都市部の土地価格の高騰により、土地を有効に活用する「4階建て」へのニーズの高まっている
- 建築費の上昇を受けて、少しでもコストを抑えたいと考えるオーナーが増えている
以下、木造4階建てアパートが注目されている理由を、具体的に見ていきましょう。
1．建築コストを抑えられる
木造は、RC造や鉄骨造など他の構造に比べて建築コストが抑えやすい構造として知られています。
たとえば、一般的な3階建てアパートで比較すると、RC造の坪単価が120〜160万円程度であるのに対し、木造では坪90〜110万円程度※1の事例もあります。
※ただし、仕様や立地条件による
※1：木造3階建て準耐火構造としての単価
土地価格の高い都市部では、建築費の圧縮が投資利回りに直結します。
「1区画に少しでも多くの住戸を入れたい」「初期投資費用を抑えたい」という方にとって、木造4階建ては検討に値する選択肢となっています。
2．軽量な構造で地盤改良費を節約
建物の重量が軽いことも、木造の大きなメリットです。
RC造や鉄骨造と比べると木造は圧倒的に軽量であるため、地盤への負担が少なく、基礎工事や地盤改良の必要性が軽減される可能性があります。
特に、地盤が軟弱な土地や埋立地などでは、建物の重さに応じて杭工事や改良工事が必要となり、その費用は数百万円〜1,000万円に及ぶこともあります。
木造であればその費用を抑えられる可能性が高く、トータルコストの圧縮につながります。
3．減価償却期間が短く節税にもつながる
木造建築は、税務上の法定耐用年数が短いため、減価償却による節税効果が高いのも特徴です。
▼構造別の耐用年数（出典：国税庁）
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨造 | 19～34年 ・3mm以下：19年 ・3mmを超え、4mm以下：27年 ・4mmを超え：34年 |
| RC造 | 47年 |
減価償却期間が短いということは、年間の減価償却費を多く経費計上することが可能です。
特に「所得の高い」方にとっては、木造にすることで初年度から多くの償却費を計上でき、キャッシュフローに余裕を持った運用が実現できます。
ただし注意！木造4階建てには「耐火構造」が必須
魅力の多い木造4階建てですが、法規制上の制約にも目を向ける必要があります。
2019年の建築基準法改正により、「耐火構造が求められる木造建築物」の基準は、従来の『高さ13m超または軒高9m超の建築物』から『高さ16m超または階数4以上の建築物』へと変更されました。
この規定により、木造4階建ては “階数4以上” に該当するため、耐火構造等（耐火建築物・準耐火建築物・性能基準で耐火性能を満たす建物のいずれか）として設計する必要があります。
一般的には「1時間耐火性能」を求められるケースが多く、柱・梁・床・壁などの主要構造部を耐火性能で守るための特別な設計・材料が必要です。
その結果、通常の木造住宅と比べて建築コストが上がり、設計自由度にも一定の制限が生じます。
耐火構造にすることで発生する追加コスト
木造であっても、特殊な法的な耐火性能を満たすことは可能です。しかし、材料費・施工費・設計費は通常の木造より高くなる点には注意が必要です。
【耐火木造にするための追加コスト】
- 耐火被覆用の資材（石膏ボード・遮熱パネルなど）
- 燃えにくい内装材・仕上げ材
- 防火扉や防火サッシなどの防火設備
- 火災区画を設けるための設計変更・追加工事
- 高度な構造計算や確認申請が必要になり、設計費も上昇
このように、耐火建築物として木造4階建てを成立させるには、追加コストが発生する点には十分注意しましょう。
木造耐火構造のデメリット
木造4階建てアパートは一見するとコストメリットの大きい選択肢に思えますが、耐火建築物として設計・施工するためには、さまざまな追加負担や制約が発生します。
ここでは、木造耐火構造の代表的なデメリットを整理しておきましょう。
- 追加コストが大きくなる
木造で耐火構造を実現するには、耐火被覆材や特殊な構造材の使用、高度な構造計算が必要となります。そのため、通常の木造よりも建築コストが20〜30％程度増加するケースも多く、「木造だから安い」というメリットが得られない可能性があります。 - 有効面積が狭くなる可能性がある
耐火性能を確保するために柱や梁を太くしたり、壁を厚くしたりする必要があり、居住空間が圧迫されやすく設計の自由度も制限されることがあります。 - 対応できるビルダーが限られている
耐火木造は特殊な技術・設計ノウハウが求められるため、対応可能な工務店・ビルダーが少ないのが現実です。そのため、木造4階建ての実績があるビルダーの選定に手間や時間がかかる場合があります。
このようなデメリットを踏まえると、「それなら軽量鉄骨造のほうが現実的なのでは？」と感じるオーナー様も少なくありません。
| 実際にクリアデザインでも、木造4階建てのご相談から耐火木造はやめて鉄骨造になったケースがあります。 |
コストと性能のバランスで選ぶなら「Kフレーム工法」
木造4階建てアパートを検討するなら、「Kフレーム工法」での4階建ても併せて比較検討してみるのがおすすめです。
「Kフレーム工法」とは、軽量鉄骨とパネルを一体化して建物を支える特殊な工法のことで、4階建てまでの耐火構造が必要な建築に適しています。
鉄骨ラーメン構造やRCラーメン構造のように大型の建築材を使わずに済むため、建築コストや地盤改良費を大幅に削減できる点が特徴です。
また、木造と比べて柱や壁をスリムに設計しやすいため、室内の有効面積を広く確保しやすいという点も大きなメリットのひとつです。
▼Kフレーム工法のメリット
| ◆耐火構造が標準で満たされる 軽量鉄骨は木材と異なり、構造自体が不燃材料であるため、木造のような耐火被覆を施す必要がありません。これにより、耐火構造にかかる追加コストは発生しません。 ◆建築コストを大幅に削減できる 重量鉄骨やRC造に比べて構造がシンプルで軽量なため、材料費・工事費ともに抑えられます。木造耐火構造と比較しても、トータルコストでは同等かそれ以下に収まるケースが多くあります。 ◆地盤補強費用が抑えられる 軽量構造により地盤への負担が少なく、杭打ちなどの地盤補強工事のコストを削減できます。特に都心部の軟弱地盤では、この点が大きなコストダウン要因となります。 ◆室内空間を最大限に活用できる 柱が壁内に収まり出っ張りがないため、間取りの自由度が高く、居住空間を広く確保可能です。木造耐火構造のように耐火被覆で空間が狭くなる心配がありません。 ◆狭小・細長い土地に有効 間口が狭い都心の変形地にも柔軟に対応でき、土地活用効率が高い点も投資用物件として魅力的です。 |
「4階建てのアパート建築をコストを抑えて実現したい」とお考えのオーナー様にとって、Kフレーム工法は、収益性と現実性を兼ね備えた有力な選択肢といえるでしょう。
クリアデザインのKフレーム工法を用いた施工事例は以下からご覧いただけます。
Kフレーム工法の詳細は以下の関連記事でご紹介しています。
【関連記事】
まとめ：木造4階建てのコストとリスクを理解し、最適な工法を選ぼう
本記事では、木造4階建てアパートの実現可能性、メリット、そして建てる前に知っておきたい注意点について詳しく解説しました。
木造4階建てアパートは、法的にも建築可能です。ただし実際には、「耐火構造が必須」かつ「通常の木造より高コスト・設計難易度が高い」というハードルがあります。
したがって、木造4階建てアパートを建てる際には、耐火構造にかかるコストを正確に把握した上で、他の構造・工法とも比較検討することが重要です。
たとえば、Kフレーム工法による軽量鉄骨造は、木造のような耐火被覆にかかる追加コストが不要で、RC造や重量鉄骨造よりも大幅にコストを抑えながら4階建てを実現できる選択肢です。
私たちクリアデザインは、東京都渋谷区を拠点とし、Kフレーム工法やアンダーテン工法などの特殊工法に強い設計事務所です。
都心部に多い条件の厳しい土地での4階建て設計・建築にも豊富な実績があり、Kフレーム工法による集合住宅設計の事例もございます。
▼このような方はぜひ、クリアデザインへご相談ください。
| ・東京都心部で収益性の高い4階建て集合住宅を建てたいとお考えの方 ・4階建てを検討しているが、コスト面で不安を感じている方 ・不動産投資が初めてで、土地に合った工法を提案してほしいという方 |
オーナー様の土地条件やご希望に合わせて、最適な構造・工法・設計プランをご提案いたします。
ご相談は無料です。どうぞお気軽にご相談ください。