東京都心部などでアパート経営がしたい、とご検討中のオーナー様のなかには、「都内のような限られた土地スペースでもアパート経営はできるの？」と疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
結論、狭小地でもアパート建築は可能です。
さらに、特殊な工法を取り入れれば、狭小地でのアパート経営でも収益性を高められます。
本記事では、狭小地でのアパート建築ぶつかる壁と、収益性をあげるために知っておきたい4つの工法について解説します。
これから東京都心部や関東近郊でアパート経営をしたい、土地活用をしたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
狭小地でのアパート建築で立ちはだかる壁とは
狭小地のアパート建築においては、建築基準法をはじめとする様々な法規制が壁となります。
以下、とくに東京都心部でのアパート建築において、法規制によって課題になりやすい壁を3つ解説します。
①道路に面していないと建物が建てられない
建築物を建築するためには、建築基準法で定められた幅員を持つ道路に2メートル以上接している必要があります。これを「接道義務」といいます。
この接道義務により、道路に面するように土地を分割すると、間口が狭く縦に長い土地になってしまうのです。
細長い土地の形状から、建築のための足場スペースを確保しようとするとさらに細長くなってしまい、十分な床面積を確保することが難しい場合があります。
②日影規制で物件の高さを考慮する必要がある
都心部の狭小地では、周囲に既存の建物が密集していることが多く、建築基準法で定められた「日影規制」により、建物の高さが制限される場合があります。
基本的には、建物の高さが10メートルを超える場合は、日影規制を考慮した設計を行わなくてはなりません。
限られた土地スペースで、できるだけ部屋数を増やして収益性を高めたいと考えるオーナー様には頭を悩ませる規制となっています。
③耐火建築でコストがかかる場合がある
木造でコストを抑えたいと思っても、木造3階建て以上は「耐火性能の確保」が必要になります。
よってこれまでは、木造だと2階建てまで、3階建てにするなら鉄骨かRC構造で莫大なコストがかかり収益性を上げられないことが大きな壁でした。
狭小地でも収益性の高いアパート建築は可能！4つの工法
ここまで、都心部のような狭小地・住宅密集地でのアパート建築の課題を取り上げましたが、実はそれらの壁をクリアする方法があります。
以下、狭小地でのアパート建築において収益性を高める4つの特殊工法ご紹介します。
①無足場RC工法
都市部の住宅街に多い、うなぎの寝床のような細長い土地の資産価値を最大化するには、「無足場工法」が効果的です。
間口が狭く奥行のある土地では、足場を組むためのスペースを確保しようとするとさらに床面積が小さく、細長くなってしまいます。
しかし無足場工法は、足場が不要なため、土地の形状を問わず、最大限に建築面積を確保できます。これにより、限られた土地を有効活用でき、高利回りの設計が可能になります。
ただし、無足場RC工法は、高度な技術と経験が必要なため、東京都内でも適切に対応可能な業者は多くはありません。
無足場工法を取り入れる際は、実績が豊富で、無足場工法の技術とノウハウを持っている業者を選びましょう。
②アンダーテン工法4階建て
住宅が密集している都心部の土地の多くは、「日影規制」と「高度斜線」によって10ｍ以上の高い建物を建てることができません。よって、10ｍ以下、最大でも3階建てで設計するよう規制されています。
このような制約の中で、4階建ての投資用物件を可能にする工法があります。それが、「アンダーテン工法」です。
アンダーテン工法は、建物の高さが10メートルを超えないよう、地面に数十cmほど埋める形で4階建てを実現することが可能です。
ただし、アンダーテン工法を取り入れる際には、配線などの構造設計が複雑になりやすく、高度な知識が必要になります。
住宅が密集する都心部で、4階建てのアパート建築の実績がある業者を選ぶことが重要です。
③Kフレーム工法4階建て
4階建ての建築となる場合、火に強い構造、すなわち『耐火構造』が必須です。
したがって、従来の4階建ては、柱と梁で建物を支える「鉄骨/RCラーメン構造」が主流で、コストが高いのが大きな壁でした。
Kフレーム工法は、鉄骨造の壁式構造を採用し、建物の主要な構造を壁で支える方法で柱や梁を細くできるため、大幅なコスト削減につながります。
Kフレーム工法なら、耐火建築物でありながらコストを抑えて4階建てが実現可能なため、投資効率を上げることが可能になります。
④ロフト付き木造3階建て
木造建築は、建築コストが最も安く抑えられる建築方法です。
しかしこれまでの木造建築は、3階建てを実現しようとすると耐火性能の確保に莫大なコストがかかっていました。そのため、3階建てにするなら鉄骨造またはRC建築の選択肢となり、コスト高により投資効率が悪くなる、という悪循環が生まれていました。
しかし近年では、防火地域以外の土地において一定の措置を講じれば、「準耐火建築物」として木造3階建てアパートの建築が可能です。
準耐加工をした木造3階建てでコストを下げることで、投資効率をあげられるようになりました。
また、人気の高いロフト付きの部屋にすることで、他の収益物件との差別化と入居率向上を図れます。
狭小地の収益性の高いアパート経営を実現するには
限られた土地スペースを最大限に活用し、投資効率の高いアパート建築を実現するためには、狭小地での共同住宅の建築実績が豊富な建築会社を選ぶことが重要です。
本記事では、狭小地でのアパート経営で立ちはだかる壁と、それらの課題を乗り越えるための収益性を高める4つの特殊工法について詳しく解説しました。
とくに東京都内では、奥に細長い土地や変形地が多くあります。また、4階建てのアパート建築が規制されていたり、耐火建築の規定があったりと、法で定められた複雑な規制に頭を悩ませるオーナー様も少なくありません。
共同住宅に特化していて、かつ土地の形状や周辺環境を考慮した綿密なプランニングができる業者に依頼することが、狭小地でのアパート経営成功の鍵といえます。
都心部で投資効率の高いアパート建築ならクリアデザイン
都心部の住宅密集地・狭小地でのアパート建築をお考えの方は、クリアデザインにご相談ください。
当社は共同住宅に特化し、高度な技術と豊富な経験にもとづいて東京都内・関東近郊の収益用物件の設計を行っております。
本記事でご紹介した、4つの工法についても実績豊富です。
お客様の土地の形や立地に最適な工法・設計方法で、収益性・快適性を考慮した設計デザインをご提案いたします。
狭小地でのアパート建築をご検討中の方、土地の活用方法にお悩みの方は、ぜひ一度、クリアデザインまでご相談ください。