なぜ狭小地では収益物件の設計が難しいのか？

都市部では、アパートやマンション経営など、収益物件への関心が高まっています。特に、少子高齢化が進みながらも人気が衰えない東京都内では、長期的な収入源として収益物件を持ちたいと考える人が増えているからです。

限られた土地を活用するため、狭小地での建築が増えていますが、一方で狭小地での共同住宅の建築は一般的な住宅建築とは異なる難しさがあります。

今回は、収益物件を建てようと考えている投資家・オーナーのみなさまへ、狭小地での設計が難しいと言われている理由について解説していきます。

なお本記事は、狭小地での投資用物件の設計に豊富な経験をもつ一級建築士の監修のもとお届けしています。

【監修者】
株式会社クリアデザイン
代表取締役
一級建築士佐藤洋輔

オーナー様の夢を形にする建築パートナーとして
店舗工事の企画・設計・施工・コンサルティングや
投資用物件の内装・外装工事の企画・設計・施工を一貫して行っております。

狭小地での収益用物件の設計が難しい4つの理由

狭小地での収益物件の設計が、なぜ難しいと言われているのでしょうか。

以下の4つの理由で解説します。

建物は、地震の揺れによって横方向に大きな力がかかります。
しかし、細長い形状になりやすい狭小地の建物では、この横揺れに弱いという特徴があります。

そのため、耐震性を確保するための設計が非常に重要です。

具体的には、建物を支える壁をバランスよく配置する「耐力壁」の設計に配慮しなければいけません。

しかしながら、限られた間口においては、耐震性を重視すると住みづらい設計になってしまうなど、バランスよく保つことが非常に難しいといった課題があります。

建築基準法をクリアすることはもちろん、より安全性の高い耐震設計を考えながら、入居者が快適に過ごせる設計を同時に考えることが求められます。

強度を保ちながらコストを抑えて4階建ての投資用アパートを建てる具体的な方法は、以下の記事で詳しく解説しています。▼

都心部の細長い土地で建てる狭小アパート｜投資効率を最大化するには

狭小地では、周囲の建物によって日当たりや風通しが制限されやすく、採光や通風を十分に確保することが難しいという課題があります。

採光や通風が不足すると、室内が暗くなったり、湿気がこもったりするなど、住環境の悪化に繋がります。

収益物件において、快適な住環境は、入居率に直結する重要な要素です。

そのため、窓の配置や大きさ、天井の高さなどを工夫し、限られたスペースでも明るく風通しの良い空間を作る必要があります。

狭小地では、隣家との距離が近くなるため、窓の位置によっては、室内が隣家から丸見えになってしまう可能性があります。
また、音の問題も発生しやすく、生活音による入居者間のトラブルに発展する可能性も考えられます。

収益物件経営において、入居者間のトラブルは、経営を圧迫する大きなリスクです。そのため、設計段階からプライバシーに配慮し、防音対策を施すなど、入居者同士が快適に過ごせるような工夫が求められます。

収益物件の設計においては、収益性を考慮することも重要です。

限られたスペースの中で、多くの部屋数を確保しようとすると、各部屋が狭くなってしまったり、使い勝手が悪くなってしまったりする可能性があります。

また、高機能な設備を導入したり、デザイン性を追求したりすることで、建築コストが膨らんでしまう可能性もあります。

収益物件は、投資に見合った利益を得ることが重要です。

そのため、入居者にとって魅力的な物件を考えつつ、設計の段階で「収益性と機能性・快適性」のバランスをどのように取るのか、しっかりと話し合って検討する必要があります。

このように、狭小地での収益物件の設計は、安全性と機能面の課題をクリアし、オーナー様と入居者の双方にとって最適な空間を生み出すことが重要です。

しかし残念ながら、巷では安全性や機能性を無視した狭小地の収益用物件の設計も存在します。

また、共同住宅に関する法律規制も複雑にあります。共同住宅に不慣れな業者だと、使い勝手・構造・法律に対応できていない可能性があり、リスクを負うことに繋がりかねません。

ネームバリューや収益性の高さだけでなく、共同住宅に特化していて、かつ土地の形状や周辺環境を考慮した綿密なプランニングができる業者に依頼しましょう。

東京都渋谷区を拠点にしたクリアデザインは、都心部に多い“細長い土地”や“狭小地”の建築設計に経験と実績のある設計事務所です。

限られた土地スペースの投資効率を最大化できる、無足場工法やKフレーム工法、アンダーテン工法での共同住宅の設計・施工の実績もございます。

このような方はぜひ、クリアデザインへご相談ください。

オーナー様の土地の条件に最適な工法をご提案いたします。
ぜひ一度、クリアデザインまでご相談ください。