東京都心で、4階建ての収益用マンションを建てたい――。
そんなオーナー様が直面する課題が、都心部の「高額な土地価格」と住宅地の「日影規制」ではないでしょうか。
特に低層住居専用地域では、高さ制限が厳しく、3階建てでも設計に苦労するケースが少なくありません。
しかし、設計の工夫次第では法規制を遵守しながら4階建てを実現し、狭小地でも収益性の高い4階建てマンションを建築することは可能です。
ただし、どの業者でも対応が可能なわけではないため注意が必要です。
本記事では、都心の住宅地で4階建てを成立させるための設計のポイントを整理し、収益性とコストの両立を図る新しい高度な工法をご紹介します。
東京都心で収益性の高い4階建て物件を建てたいとお考えのオーナー様にとって、収益最大化のヒントとなる内容ですので、ぜひ最後までご覧ください。
なお本記事は、狭小地での投資用物件の設計に豊富な経験をもつ一級建築士の監修のもとお届けしています。
【監修者】
株式会社クリアデザイン
代表取締役
一級建築士 佐藤 洋輔
オーナー様の夢を形にする建築パートナーとして
店舗工事の企画・設計・施工・コンサルティングや
投資用物件の内装・外装工事の企画・設計・施工を一貫して行っております。
商業地域や駅チカは土地コストが高い
一般的に、4階建て以上のマンションは「日影規制が緩い商業地域」に建てるケースが多く見られます。商業地域では高さや日影に関する制限が比較的緩やかで、自由な設計が可能なためです。
しかし、商業地域の土地は人気が高く、良い立地ほど価格が跳ね上がるのが実情です。
一方、住宅地域であれば、都心部であっても「癖のある土地」を比較的安価に購入できる可能性があります。不整形地・狭小地・旗竿地など、一般的には敬遠される土地も、都心部では設計スキル次第で“狙い目”に変わるのです。
ただし、住宅地域に投資用物件を建てる際には注意点があります。
住宅地域は商業地域に比べて、日影規制が厳しく、建物の高さが10mを超えてはならないと定められています。
以下から、日影規制と設計の関係について解説します。
住宅密集地域は日影規制が厳しい
東京都心の住宅地域に4階建てマンションを建てる際に、大きな障壁となるのが「日影規制」です。
日影規制とは、「日照に関する法律（通称：日照法）」に基づき、建物が周囲に落とす日影の影響を制限するルールのことをいいます。
特に住宅地域では、「建物の高さが10mを超えてはならない」といった制限が設けられているケースが多いため、投資用物件を建てる際には注意が必要です。
以下、投資用物件にかかわる日影規制の障壁について解説します。
住宅地域では4階建てが建てられない場合が多い
一般的に4階建てを建てようとすると、建物は10ｍを超え12ｍほどになってしまいます。そのため、日影規制のある住宅地域では、通常の設計での4階建ては建てられません。
しかし、3階建てと4階建てでは、確保できる住戸数が1.3〜1.4倍程度変わることもあります。
都心部で土地を安く仕入れて高い収益性を実現したいと考えるオーナー様にとっては、「住宅地域でどうすれば4階建てを成立させられるのか」が、非常に重要な課題となります。
4階建て設計における日影規制の難しさ
日影規制のある住宅地域では、高さだけでなく、取れる面積にも影響が出ることがあります。
日影規制のある地域で建物を建てる際は、設計段階で専用ソフトを使って冬至日の影の落ち方をシミュレーションし、建物のどの部分がどこにどれだけ影を落とすかを詳細に算出する必要があるからです。
たとえば、「3時間以上日影がかかる場所は、一定面積を超えてはならない」といったルール下においては、面積をオーバーする部分は設計から削除しなければなりません。
こうした制約のなかで、いかに住戸数を確保しながら設計できるかは、設計士の経験とスキルに大きく依存します。
収益性に直結する部分だからこそ、日影規制を踏まえた高度な設計対応が必要になるのです。
| 日影規制と投資用物件の関係をおさらい ・日影規制のある住宅地域では、建物の高さが10ｍを超えてはいけない。 ・日影が3時間以上かかる場所には面積制限がある。 →結果として、住宅地域に収益性の高い4階建てを建てるには、高度な設計技術が必要です。 |
日影規制を守りながら4階建てを実現「アンダーテン工法」
「住宅地域で4階建てを建てたい」という思いを実現できるのが、特殊な設計手法である「アンダーテン工法※」です。
ここからは、日影規制のある住宅専用地域において、10ｍ以下の4階建てを実現する「アンダーテン工法」について解説します。
※U-10/4F10Mと表記されることもあります。
アンダーテン工法とは
通常、4階建ては約12mの高さが必要とされますが、アンダーテン工法では以下の工夫を組み合わせて建物全体を10m未満に収める設計を実現します。
- 各階の階高を法的下限である2.2mに抑える
- 天井裏・床下の設備スペースを最小限に設計
- 1階部分を若干地中に埋めて高さを抑える
このような設計により、4階建てでも日影規制に抵触せず、住宅地域でも最大限の住戸数を確保することが可能になります。
ただし、アンダーテン工法には高度な設計力が不可欠
アンダーテン工法は理論的には非常に魅力的な手法ですが、高度な設計力が不可欠な工法でもあります。
この工法では、建物全体を10m未満に抑えるために、各階の階高を通常より低く設計し、天井裏や床下の設備スペースも最小限に抑える必要があります。
アンダーテン工法の技術と知識が足りていない業者が行った場合、重大なトラブルにつながるリスクを伴います。そのため、業者選びには特に注意が必要です。
| 【実際に起こり得るトラブル例】 ・天井高不足による法令違反 法的に最低限求められる2.2mの天井高が確保されておらず、建築基準法に違反してしまうケース。 ・住み心地の悪さ 圧迫感があり、快適な生活空間を確保できず、物件の魅力を損なう原因に。 ・配管の逆勾配による排水トラブル 設備スペースが足りず、排水配管が逆勾配になってしまい、使用後に排水がうまく流れず戻ってくるトラブルが発生。 入居後に発覚することが多く、クレーム対応や退去・空室のリスクに直結します。 |
アンダーテン工法は、「日影規制のある土地で4階建てを実現する」という点では非常に優れています。一方で、「人が快適に暮らせる環境を確保し、法令に準拠した設計を行う」という点では、高度なバランス感覚が求められます。
アンダーテン工法を成功させるには、設計・法規に精通し、実績豊富な設計事務所を選ぶことが絶対条件です。
クリアデザインのアンダーテン工法での施工事例はこちらからご覧いただけます↓
収益性の高い4階建てを実現「Kフレーム工法」
土地コストだけでなく、できるだけ建物自体のコストも抑えて4階建ての投資用物件を建てるなら、「Kフレーム工法」で実現が可能です。
Kフレーム工法とは、鉄骨造のなかでも軽量な鉄骨とパネルを一体化して建物を支える工法のことで、建築コストを大幅に削減できるメリットがあります。
また、鉄骨を使いつつも軽量な構造なため、建物の重量を支えるための地盤改良費用が抑えられるケースもあります。
Kフレーム工法におけるメリットは、主に次のとおりです。
| 【Kフレーム工法のメリット】 ・建築コストを大幅に削減できる 重量鉄骨に比べて構造がシンプルで軽量なため、材料費・工事費ともに抑えられる。 ・地盤補強費用が抑えられる 軽量構造により地盤への負担が少なく、杭打ちなどの地盤補強工事のコストを削減できる。 ・室内空間を最大限に活用できる 柱が壁内に収まり出っ張りがないため、間取りの自由度が高く、居住空間を広く確保可能。 ・最大4階建てまで対応可能 中低層建築に最適で、初期コストを抑えつつ高い収益性が見込める。 ・狭小・細長い土地に強い 間口が狭い都心の変形地にも柔軟に対応でき、土地活用効率が高い。 |
都心部によくありがちな細長い土地にも、Kフレーム工法は有効です。
以下の記事にて、Kフレーム工法についても詳しく解説していますのであわせてご覧ください。
都心の4階建てに「アンダーテン×Kフレーム工法」という新しい選択肢
東京都心の住宅地域で4階建てを実現するには、「どれだけ部屋数を確保できるか」と「どこまでコストを抑えられるか」のバランスが極めて重要です。そこで注目されているのが、アンダーテン工法とKフレーム工法を組み合わせた新しい工法です。
アンダーテン工法は、先述したとおり住宅地域でも日影規制にかからずに4階建てを可能にする高度な設計手法です。
Kフレーム工法は、4階建てをリーズナブルに実現でき、耐力壁として強度を確保しつつ、限られたスペースを最大限に活用できます。
この2つを融合させた「アンダーテン×Kフレーム工法」は、日影規制のある地域において、収益性とコストバランスの両立を図るうえで極めて有効なアプローチとなります。
施工性・構造安全性・高さ制限への対応といった複数の課題を同時に解決できるこの手法は、特に土地制約の大きい東京都心部での4階建てマンション建築に最適といえるでしょう。
ただし、この組み合わせは両方の工法に関する深い知見と高度な設計スキルが要求されるため、対応できる設計事務所はほかではほとんどないのが現状です。
東京都に拠点を構えるクリアデザインは、アンダーテン工法とKフレーム工法の両方の強みを取り入れた新しい工法「アンダーテン×Kフレーム工法」を新たに導入しています。
私たちは、法規制が厳しい都心部でも、高度な設計技術と豊富な実績に基づき、土地のポテンシャルを最大限に引き出す「収益性重視のプランニング」を得意とする設計事務所です。
複雑な条件の土地や、他社で「難しい」とされた案件にも対応してきた経験があり、オーナー様の収益最大化を第一に考えたご提案が可能です。
都心部で4階建てを建てたいとお考えのオーナー様、ご質問なども受け付けておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
まとめ：収益性は「設計と工法の選び方」で決まる
本記事では、都心で4階建ての投資用物件を建てる際の障壁について掘り下げ、収益性とコストの両立を図る新しい高度な工法をご紹介しました。
東京都心で、土地価格と建築コストを抑えながら4階建てを建てるなら、住宅地域に「アンダーテン×Kフレーム工法」は非常に有効な選択肢です。
土地条件に制約があっても、設計と構造を工夫することで収益性の高い物件に変えることが可能です。
安く仕入れてしっかり収益化する――
この不動産投資の王道を都心で実現するには、設計スキルと法規対応に強いパートナー選びが成功のカギを握ります。
私たちクリアデザインは、東京都渋谷区を拠点に、細長い土地や狭小地など“クセのある土地”に強みを持つ設計事務所です。
都心部に多い条件の厳しい土地での4階建て設計・建築にも豊富な実績があり、アンダーテン・Kフレーム工法による集合住宅設計の事例もございます。
このような方はぜひ、クリアデザインへご相談ください。
- 東京都心部で収益性の高い4階建てを建てたいとお考えの方
- 東京都心部に投資用物件を建てたいが、土地価格の高さに悩んでいる方
- 他社で「この土地では4階建ては難しい」と言われたが、まだ可能性を探りたいと感じている方
- 不動産投資が初めてで、工法の違いや設計の進め方まで丁寧にサポートしてほしいという方
オーナー様の土地条件やご希望に合わせて、最適な工法・設計プランをご提案いたします。
どうぞお気軽にご相談ください。